物业管理系列培训资料
物业管理前期介入
一、物业管理前期介入基本概念
（一）什么是前期物业管理
Ø 前期物业管理，是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。
Ø 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。
（二）什么是物业管理前期介入
Ø 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
（三）物业管理前期介入的必要性
1.有助于物业管理单位顺利接管物业；
2.是整个物业管理活动中的关键环节；
3.是实施物业管理的重要基础；
4.是做好后期物业管理的重要前提；
5.是化解矛盾最有效的手段；
6.是维护后期物业管理秩序的重要保证。
（四）物业管理前期介入具有的属性
1.超前的预见性
2.极早的预防性
3.综合的技术性
4.明确的目的性
5.潜在的经济性
（五）物业管理前期介入（现阶段）具有的特点
1.工作的无偿性
2.过程的不定性
3.建议的无效性
4.投入的风险性
（六）物业管理前期介入的目的
Ø 减少立项决策的盲目性和随意性，优化项目设计方案，避免项目施工缺憾，促进项目建设质量，促进物业的销售，保证物业的合理和正常使用。
（七）物业管理前期介入的意义
Ø 保证房地产开发的营销导向，维护物业开发的品质和形象，促进物业建设和物业管理的发展，实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务，实现建房、用房、管房的有机结合，为后期物业长效管理奠定基础。
二、物业管理前期介入基本内容
（一）项目立项决策阶段
1．对立项决策提供可行性资讯
（1）以对物业市场的了解，提供需求趋势和导向资讯；
（2）以使用者的角色要求，提出对物业使用的建议；
（3）以专业物业管理经验，提升物业开发理念；
（4）以对使用者的了解，促进物业项目开发的准确定位。
（二）项目规划设计阶段
1．对规划设计进行物业管理分析
（1）物业结构布局的合理性；
（2）物业功能定位的准确性；
（3）物业配套设施的实用性；
（4）物业环境道路的生态性；
（5）物业管理维护的经济性；
2．对未来的物业管理进行总体策划
（1）根据物业建设成本及目标客户群的定位，确定物业管理的模式；
（2）根据规划和配套，确定物业管理服务的基本内容；
（3）根据目标客户情况，确定物业管理服务的质量标准；
（4）根据物业管理成本，初步确定物业管理费的收费标准；
（5）从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的物业管理框架性方案。
3．收集和整理项目立项情况资料
（1）项目立项建设批文（复印件）；
（2）建设用地规划许可证（复印件）；
（3）投资计划书（复印件）；
（4）投资许可证（复印件）；
（5）地质灾害危险性评估报告（复印件）；
（6）土地划拨、出让、转让等申请及批准文件（复印件）；
（7）选址意见通知书（复印件）；
（8）设计要求通知书（复印件）
（9）规划设计方案审查意见通知书（复印件）
（10）建设工程规划许可证（复印件）
（11）消防审查意见书（复印件）
（12）环境影响评价审批意见（复印件）
（13）绿化审批手续（复印件）
（14）建筑工程施工许可证（复印件）
（15）建设工程施工合同（复印件）
（三）项目建设施工阶段
1．参与和跟进各项目的建设施工
（1）土建隐蔽工程；
（2）土建结构工程；
（3）门、窗安装工程；
（4）给、排水安装工程；
（5）防水工程；
（6）供电安装工程；
（7）弱电（智能系统、电信、闭路电视） 安装工程；
（8）消防安装工程；
（9）电梯安装工程；
（10）建筑装饰工程；
（11）环境道路工程；
（12）园林绿化工程；
（13）配套设施安装工程。
2．收集和整理建设施工情况资料
（1）土建隐蔽工程情况资料；
（2）水电安装隐蔽工程情况资料；
（3）消防安装隐蔽工程情况资料；
（4）防水隐蔽工程情况资料；
（5）各施工单位及人员情况资料；
（6）各类设备设施及重要材料供应商情况资料；
（7）施工现场质量管理检查记录。
（四）项目广告与销售阶段
1．参与项目的广告和销售活动
（1）销售前对售楼人员进行物业管理培训；
（2）设立专职物业管理咨询人员（服务内容、服务标准、服务收费）；
（3）签订《业主临时管理规约》；
（4）审查核实广告和销售活动中的宣传内容；
（5）现场展示物业管理服务理念和服各品质。
2．收集项目销售活动中的有关信息
（1）收集项目销售广告资料；
（2）了解房屋销售合同内容；
（3）统计项目销售情况；
（4）收集记录项目各类信息反馈情况；
（5）建立客户资讯档案；
（五）项目竣工验收阶段
1．参与项目的验收工作
（1）项目规划验收；
（2）项目竣工验收；
（3）项目电梯验收检；
（4）项目消防验收；
（5）项目防雷工程验收；
（6）项目其它工程验收（环境、绿化、装饰等）；
（7）项目档案验收。
2．收集项目验收工作中的有关文件资料
（1）建设工程规划验收合格证；
（2）建设竣工验收意见书；
（3）电梯验收检验报告；
（4）建筑工程消防验收合格意见书；
（5）建设项目防雷工程验收合格证；
（6）项目其它工程验收报告（环境、绿 化、装饰等） ；
（7）建设工程档案验收意见书。
（六）项目验收和接管阶段
1．楼宇本体验收
（1）主体结构；
（2）楼地面；
（3）内墙面；
（4）顶面；
（5）门、窗；
（6）外墙面（屋顶）；
（7）防水（屋面、厨房、卫生间）；
（8）楼梯、护栏及其它。
2．公共配套设施及场地接管验收
（1）车库、露台；
（2）环境道路及照明系统；
（3）园林绿化（水景、廊、亭）；
（4）室外消防系统及管网；
（5）沟、渠、井及化粪池；
（6）采暖、通风、排烟管道系统；
（7）水电管网（空调冷冻水．冷却水）；
（8）物管用房、场馆会所及休闲娱乐设施；
（9）各类标识（楼栋．楼层．户号．指示标识和警示 标识）。
3．设备及机房接管验收
（1）电梯（扶梯）及电梯机房；
（2）变、配电设备及变、配房；
（3）发电机及机房；
（4）消防监控设备及机房；
（5）消防泵及泵房；
（6）供水泵及泵房；
（7）智能设备系统及机房；
（8）中央空调机组及机房。
4．物业验收接管手续和资料（物资）
（1）物业城建档案；
（2）物业设施设备技术资料（说明书、图纸、合格证、许可证、购销合同复印件）及随机零配件、工具；
（3）隐蔽工程验收记录；
（4）《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》；
（5）供水、供电、供气的指标批文；
（6）钥匙（各类钥匙）；
（7）业主名册。
（七）交房和装修管理阶段
1．交房准备工作
（1）交房人员的组织和培训；
（2）楼栋及房号的核对；
（3）交房资料的准备；
① 编写和印制《接房通知书》、《业主（住户）手册》、《业主临时管理规约》、《小区精神文明建设公约》、《区域防火责任书》；
② 印制各类交房所需表格；
③ 制作交房时各项要求和规定的公示牌；
（4）设计办理交房手续流程图；
（5）交房时的环境布置。
2．交房工作
（1）寄《接房通知书》和《接房手续书》；
（2）依据程序办理接房手续：
① 验证开发商财务缴款收据；
② 验证《购房合同》；
③ 验证产权人身份（代理人必须出示产
权人委托书及产权人身份证复印件）。
（3）房屋验收
①《物业验收清单》；
②《房屋整改工程记录表》。
（4）业主接房
① 缴清物管相关费用；
② 递交相关资料：如业主身份证复印件、业主及亲属人员相片等；
③ 填写相关记录表格：如《业主基本情况登记表》；
④ 签订《业主临时管理规约》、《小区精神文明建设公约》、《区域防火责任书》等规范文书；
⑤ 资料发放：如《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《住户手册》、
《房屋装修须知》等；
⑥ 物品交接：如房屋钥匙、水、电、气卡、门禁卡，以及其它物品和相关设施使用说明书。
（5）建立业主档案，将以下资料归入业主档案：
①《接房通知书》和《接房手续书》；
②《购房合同》；
③ 产权人身份证及代理人身份证复印件和委托书；
④《物业验收清单》
⑤《业主基本情况登记表》；
⑥《业主临时公约》、《小区精神文明建设公约》、《区域防火责任书》存根及副本；
⑦ 物品交接及资料发放记录表。
3．房屋装修管理
（1）装修申报与方案审核；
（2）告知和督导义务；
（3）房屋外观的管理；
（4）主体结构的管理；
（5）房屋防水施工的管理；
（6）房屋配套设施的管理；
（7）商业门面装修管理；
（8）施工行为管理。
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