编者按：

重庆市人大常务委员会[2009]第16号令公告发布的《重庆市物业管理条例》，于2009年10月1日起施行，为加强对新条例的学习和理解，协会于7月2日—3日在朱氏山庄召开了“《重庆市物业管理条例》学习交流会”，为帮助大家对条例的学习理解，协会秘书处根据市人大法制委员会主任宋茂荣在市三届人大常委会第九次、十次会议上《关于重庆市物业管理条例（草案）修改情况的报告》和说明，结合新、旧《重庆市物业管理条例》的对比和理解，以及对新《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）新增的及《条例（草案）》在历次征求意见和听证中反映比较集中的内容、重点，编写了《重庆市物业管理条例导读》供与会者参考，现应广大会员单位的要求再次印发给大家，仅供学习参考。

协会秘书处

《重庆市物业管理条例》导读

一、《条例》篇幅和总体结构的变化

旧《条例》10766字，新《条例》13533字，净增2767字。

　　新《条例》总体结构有较大调整。

　　1、保留的章节有7章：总则、业主和业主自治机构、物业服务、物业使用和维护、前期物业管理、法律责任、附则。其中2个章节的标题作了修改，一是将业主和业主自治机构改为业主、业主大会及业主委员会 ，二是将物业服务改为物业管理服务。

　　2、删除的章节有2章：物业管理企业、物业维修基金。

　　3、增加的章节有1章：物业管理区域。

二、对政府各行政管理部门监管物业管理活动的职责分工更明确、具体

　  1、房地产行政主管部门：负责全市物业管理活动的监管，加强对行业协会的指导和监督（第3条）。

　　2、价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政等行政管理部门：对区域内的物业管理活动按职能实施监管和行政管理（第3条）。

　　3、街道办事处（乡镇人民政府）：负责对业主大会、业主委员会成立及运作的指导监督，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系（第4条）。

4、居（村）民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作（第4条）。

2008年11月24日，重庆市第三届人大常委会第七次会议关于《重庆市物业管理条例（草案）的说明》中介绍：“根据国务院条例规定，对业主大会、业主委员会成立及运作的指导监督，可以由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门行使，也可以由街道办事处、乡镇人民政府行使。《条例》把对业主大会和业主委员会的指导监督统一规定由街道办事处、乡镇人民政府来行使，将有利于工作的开展，也更具操作性。一是街道办事处、乡镇人民政府作为政府基层组织，承担了维护社区和谐稳定的职责，物业小区是社区的重要组成部分，指导好小区业主大会的运作，与街道办事处、乡镇人民政府的工作目标是统一的；二是街道办事处、乡镇人民政府对辖区内居民相对熟悉，对业主大会成立及运作的指导，能够有效合理利用行政资源，使物业管理与社区管理工作充分结合起来；三是2005年以来，渝北区、南岸区、九龙坡区各街道办事处已经试验指导辖区内业主大会的成立和运作，物业管理矛盾纠纷有所下降，成效明显；四是深圳、成都等市的地方性法规也有类似规定。”

三、明确了行业协会的职能

物业管理行业协会是行业自律组织，鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。协会要加强行业自律和行业行为规范，调解物业服务纠纷，推动行业健康发展（第5条）。

四、建立“物业管理联席会议制度”

这个制度借鉴了外地立法经验，是结合我市实际情况的一个创新。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表等各方代表组成，协商解决业主委员会自身问题和物业管理中出现的一些矛盾和纠纷。这一制度的设立，有利于《条例》第四条的规定落到实处；有利于整体提升业主委员会的工作能力；有利于推进社区建设；有利于矛盾纠纷的及时化解；有利于物业管理的健康发展（第6条）。

五、设专章规定物业管理区域的划分

划分物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。《条例》第二章专章以本着有利于业主资源共享、统一管理的原则，制定了界定物业管理区域的标准和程序。

新建成的物业，由建设单位根据法规规定的统一标准(包括物业建设用地规划许可证确定的红线图范围、共有共用设施、建筑物规模、社区建设等)，自行划定物业管理区域后，报区县(自治县)房地产行政主管部门备案，房地产行政主管部门认为不符合划定标准的，通知其重新划定。

建设单位在销售物业时，将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

对已交付使用但未划定物业管理区域的物业，由街道办事处、乡镇人民政府根据上述标准划定，报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

对物业管理区域的划定有异议的，可以申请复核（第7、8、9条）。

六、业主大会、业主委员会的新规定

1、居（村）民委员会代行业主委员会职责。

《条例》第12条规定“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”。因为在“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会”情况下，条例规定的业主委员会的职责将无主体履行，业主的许多合法权益将无法维护。结合住宅小区业主自治原则和基层政府和组织的指导义务，在借鉴外地立法经验的基础上《条例》作出前述规定，有利于维护业主的合法权益，有利于社区的和谐建设。

2、首次业主大会会议由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导。

《条例》第14条规定“占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。” 业主大会和业主委员会是业主的自治组织，业主大会会议本应由业主委员会召集并主持，但首次业主大会会议召开前，还未产生业主委员会，完全依靠业主自发组织召开首次业主大会难度很大。针对这一问题，《条规》作出了前述规定。

3、首次业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）指导成立。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。还规定了筹备组的工作内容（第15、16条）。

4、建立业主委员会候补委员制度。

《条例》规定业主委员会组成人员的数额不得少于五人，如果因业主委员会成员病故、迁出、辞职、罢免等原因造成不足五人，就应及时召集业主大会予以补选。实际工作中，召开业主大会非常困难。设立“候补委员制”既能及时解决业主委员会成员出缺、保证业主委员会工作的正常运转问题，也能解决业主大会召集难的问题（第22条）。

5、建立业主委员会成员的监督制约机制。

实践中有的业主委员会成员存在侵害业主权利、谋取私利的行为，为防止此类行为，有必要建立健全对业主委员会成员的监督制约机制。据此，《条例》规定业主委员会成员不得挪用、侵占业主共有财产；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；泄露其他业主的信息及其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为(第三十条)。还对业主委员会成员终止成员职务的情形、业主罢免业主委员会成员的程序、业主委员会成员的补选和重选程序等作了规定（第32至34条），并相应增设了业主委员会成员的法律责任(第80条)。

七、进一步规范前期物业管理

1、明确前期物业服务招投标的范围。

物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业（第39条）。

2、取消了旧《条例》对前期物业服务合同期限不得超过三年的规定。

3、明确了由建设单位承担物管费的情形。

前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担（第42条）。

4、严格、细化物业管理用房标准。

物业服务用房是物业服务企业和业主委员会履行职责的重要场所，是物业服务的基础条件之一。为保证物业服务用房能够落实到位，《条例》进一步明确了物业服务用房的权属、性质、面积、位置、楼层及应具备的基本功能等。并规定规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积；建设单位在销售物业时，应当公布物业服务用房的位置和面积；房地产行政主管部门在办理权属登记时，应当注明物业服务用房的位置和面积并接受业主查询（第43条）。

八、物业管理服务的新规定

1、明确物业服务合同只能约定民事服务内容。

物业服务合同需经业主大会审议通过。合同内容参照示范文本，物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责（第47、48条）。

物业服务企业应当按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理（第49条）。

行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责（第50条）。

2、物管服务企业的安全责任主要依据物业服务合同确定。

安全责任是业主非常关心重视的问题。对物管区域内发生的业主人身财产安全事故，物管服务企业是否承担责任？承担多大责任？争论很大。国务院条例规定，物业服务企业的安全责任是维护公共秩序，协助做好安全防范工作，履行服务合同约定的有关安全事项，承担因违约造成的业主人身、财产安全损害的法律责任。《条例》依此作了相应的规定。并要求物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定（第51、52条）。

3、物业服务合同服务期限届满的处理规定。

为增强法规的可操作性，解决实践中出现的问题，《条例》对物业服务合同期限届满如何处理对此进行了细化（第54条）。

物业服务合同期限届满三个月前，由业主委员会组织召开业主大会决定续聘或选聘新的物业服务企业；

业主大会决定不续聘的，原物业服务企业应当在合同届满十五日内退出物业管理区域；

对物业服务期限届满，业主大会没有作出续聘或选聘的决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出决定为止。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

4、物管服务企业无偿代收代缴水电费的矛盾得到解决。

长期来，物管服务企业为无偿代收代缴水电费反映强烈，为此增加了企业劳动成本，同时为避免不按时交纳水电费而引起停水停电，企业被迫为业主垫支水电费和承担滞纳金。为解决此问题，《条例》作了具体、明确便于操作的规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用（第57条）。

九、关于物业的使用和维护

1、加大对违反小区管理规约行为的处理力度。

《条例》规定小区内禁止违法修建、破坏或者擅自改变房屋外观、损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、改变房屋用途、高空抛物等十三种行为（第59条）。违者，业主、物业使用人均有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会也应当根据管理规约及时予以制止或劝阻；制止或劝阻无效的，分别由规划、建设、房地产、环保、公安、工商、等行政主管部门依法处理；受侵害的业主还可依法向人民法院提起民事诉讼。

2、住宅改非住宅必须经有利害关系的业主同意。

《物权法》第77条规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。参照国家工商总局有关文件，《条例》规定业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地居民委员会或者业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料（第60条）。

3、车库、车位首先满足业主的使用需要。

物业管理活动中，业主和物业服务企业容易就车库、车位的出售和出租问题发生纠纷。《条例》规定物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位在依法取得车位、车库权属登记后，可向业主出售车位、车库，拟出售的车位、车库数量等于或低于房屋套数的，每户业主只能购买一个车位、车库。车位、车库有空余的，可出租给业主以外的单位或个人，但每次租期不超过六个月（第63条）。

4、物业管理区域内交通事故由公安机关处理。

对于物业管理区域内公共道路上发生的交通事故，目前尚没有法律法规规定由哪个部门来处理。为维护小区内的公共交通秩序，保护当事人合法权益，有必要增设这方面的规定。因此，《条例》规定，物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理（第64条）。

5、住宅小区内供水、供电、供气、供热、通讯、广播电视等管线、设施维护由专业单位负责。

国务院《物业管理条例》第52条规定“供水、供电、供气、供热、通讯有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，重庆市《条例》也作了相应规定。市人大法制委员会主任委员宋茂荣2009年5月18日在市三届人大常委会第十会议上关于《重庆市物业管理条例（草案）》审议结果的报告中说“在这里需要说明的：一是有关专业单位不仅应维护，而且还应承担相关费用。如果专业单位只维护而不承担费用，那就成为普通的劳务合同关系，不符合‘责任’的内在要求。二是有意见认为应写明这些管线、设施的产权归属，以便更加明确维护责任。由于这些管线、设施的产权非常复杂，一时难以明晰，因而增加了‘具体实施办法由市人民政府另行制定’的规定（第67条）。”

    十、明确了违反本《条例》的法律责任及执法主体

    1、房地产行政部门执法范围（第72至78、第88条）：

    （1）未采取招投标选聘物业服务企业。违者责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

    （2）不按规定配置物业管理用房。违者责令限期改正，没收违法所得，并处以10—50万元罚款。

    （3）未移交物业档案。违者责令限期改正，逾期不改者，予以通报，处1—10万元罚款。

    （4）物业服务合同（含前期）未备案。违者责令限期改正，逾期不改者，前期物业服务合同未备案的，处5000元—1万元罚款；物业服务合同未备案的，处5000元—5万元罚款。

    （5）未制定安全防范应急预案。违者责令限期改正，逾期仍不改正的，处1—10万元罚款。

    （6）业主大会新聘物业服务企业后原物业服务企业不按规定退出和履行相关义务。违者责令限期退出，逾期不退出的，处5—15万元罚款，并处降低或取消资质。

    （7）泄露业主信息资料。违者给予警告，造成严重后果的，处1—10万元罚款；造成犯罪的，依法追究刑事责任。

    （8）物业企业限制或侵犯业主权利。

    （9）损坏、占用、改建物业共用部分和损坏、占用、移装共用设施设备。

    （10）将卫生间、厨房改在下层住户卧室、起居室、书房上房。

    （11）存放、铺设超负荷物品。

    2、规划行政主管部门执法范围：违法搭建、破坏、改变房屋外观（第82条）。

    3、建设行政主管部门执法范围：改变房屋承重和主体结构（第82条）。

    4、环境保护行政主管部门执法范围：超标噪音（第82条）。

    5、公安、环保行政主管部门执法范围：存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品（第82条）。

    6、规划、工商行政主管部门执法范围：改变房屋用途（第82条）。