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《渝中房地物管信息》2009年第17期
重庆市渝中区房地物管协会秘书处编 2009年10月10日
（协会第17次会员代表大会专刊）
渝中区房地物管协会第十七次会员代表大会如期召开
渝中区房地局局长殷亚民在渝中区房地物协第十七次会员代表大会上的讲话坚持服务方向 锐意创新发展
——渝中区房地物管协会第十七年度工作报告
同舟共济 共铸辉煌
——先进会员单位代表邮政物业廖吉芬在协会第17次会员代表大会上的发言
在平凡的物业服务岗位上，为五个重庆建设做出贡献
——行业先进员工代表中海都市物业冯德森在协会第17次会员代表大会上的发言
渝中区房地物管协会第十七次会员代表大会如期召开
在祖国60华诞的前夕，在秋高气爽宜人的金秋，渝中区房地物管协会第十七次会员代表大会于9月23日在渝中区房地局礼堂如期举行，会议由协会秘书长李达茂主持， 99个会员代表出席了大会。渝中区房地局局长殷亚民、党委书记陈法明、调研员（协会工作顾问）朱有成、区维修资金管理办公室主任毛琳利、区住改办主任李梅、区拆迁办主任蒙明富、区房地局办公室主任扈玉霞、物管科科长刘有洲及相关科室负责人不顾工作的繁忙应邀出席了会议（市国土房管局副巡视汪盛福、物管处副处长朱建英，区民政局领导因工作临时变动未能到会）。
会议在全场代表热情、嘹亮的《没有共产党就没有新中国》的歌声中开始。
会上，协会会长肖诗才代表理事会向大会报告了协会第十七年度工作情况和财务收支情况；协会副秘书长付达友宣读了协会关于表彰2008---2009年度先进会员单位、先进协会工作者和房地物管行业先进员工（班组）的决定；先进会员单位代表、重庆邮政物业管理有限公司总经理廖吉芬作《同舟共济共创辉煌》的发言；先进员工代表、重庆中海都市物业管理有限公司员工冯德森作《在平凡的物业服务岗位上，为五个重庆建设做出贡献》的发言。
会议向18个先进会员单位、3个先进协会工作者颁发了奖牌、证书和奖金，向29个行业先进员工、18个行业先进班组颁发了证书。与会代表以热烈的掌声向获得先进的单位和个人表示祝贺。
渝中区房地局局长殷亚民在会上作了言简意赅的讲话，他讲话中透露出的信息，给与会者以警示、以激励、以鞭策，获得与会者好评和阵阵掌声。
最后，会议在全体代表雄壮、激昂的《歌唱祖国》的歌声中圆满结束。
协会秘书处
渝中区房地局局长殷亚民在渝中区房地物协
第十七次会员代表大会上的讲话
渝中区房地局局长殷亚民在百忙中至始至终参加了渝中区房地物协第十七次代表大会，并在会上作了重要讲话。他讲话中，首先肯定了协会和全区物管企业一年来工作所取得的成绩，并向获得协会2008---2009年度先进会员单位、先进协会工作者及房地物管行业先进员工（班组）表示热烈祝贺。
接着殷局长介绍了全区物业管理的基本情况，他说：全区实行物业管理的项目450个（其中非住宅100个），2400多万平方米，组建业委会120个，全区物管企业212家，一级资质7家，二级资质33家。这些数据表明渝中区的物业管理水平跟不上行业发展的需要，相对滞后，这需要我们从主观上努力。渝中区楼宇多建于上世纪80---90年代，设备设施老化、落后，开发遗漏问题多，这在客观上制约和影响了渝中区物业管理的发展。近年来，周边主城区凭借土地资源等优势，高档、大规模的楼盘（小区）建设发展迅猛，相应也促进了物业管理水平的快速提高，这些主客观的原因至使渝中区的物业管理渐显落后，渝中区的总部经济中心地位正在削弱，同时随着江北城中央商务区的快速建设，渝中区的经济中心地位也将不保，形势不容乐观，但市委、市政府不会迁址，渝中区的政治中心的地位不可动摇。
殷局长说：渝中区是重庆物业管理的起点和发源地，出现过象渝海、大正这样的物管行业的领头羊，特别是大正，十多年来仍保持着领头羊的地位。目前，渝中区正在实施新一轮大规模的危旧房改造，两年内将拆除危旧房310万平方米，占全区房屋总量的一半，总投资350亿。拆出的土地50%用于新建绿地和广场，50%用于新建高档商务楼宇和住宅小区，规划显示，全市的标志性建筑将出现在渝中区，2—3年，渝中区的城市建设将发生重大变化，这无疑将给物管企业带来新的发展生机，但这必须通过残酷的市场竞争获得，我不希望看到我们的企业将这难得的机遇拱手相让于外资或外区企业的现象，希望我们的物管企业从现在起，认真思考和探索企业发展的新路子，勇于开拓和创新，积极创造条件上档次，创品牌，迎接并抓住新机遇。（根据讲话记录整理，未经本人审阅）。
协会秘书处
坚持服务方向 锐意创新发展
——渝中区房地物管协会第十七年度工作报告
渝中区房地物管协会第十七年度工作在区房地局和民政局的领导、关心、支持下，在广大会员单位共同努力下，以“科学发展观”为指导，以“保民生、保稳定、保增长、促发展”为中心，以行业发展、会员需求为动力，努力践行协会服务宗旨，积极开展为行业、会员服务的系列活动，为引导行业发展做了大量工作。
一、协会主要工作情况
（一）着力抓好政策法规的宣传贯彻
我们时刻关注与行业相关的法规政策出台，并及时收集印发传递给会员单位。一年来，我们先后印发了国家《消防法》、国务院《特种设备安全监察条例》、《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》、国家协调劳动关系三方会议办公室《关于推荐使用简易劳动合同文本的通知》、《重庆市人民政府关于贯彻中央扩大内需促进经济增长工作部署的意见》、《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产健康发展的实施意见》、《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》、《重庆市国土房管局关于加强前期物业管理招投标管理工作的补充意见》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。特别是行业关注的新制订的《重庆市物业管理条例》颁布后，我们第一时间印发，并根据有关领导讲话精神，结合我们对新、旧《重庆市物业管理条例》对比理解后，对新条例新增的内容及新条例在历次征求意见和听证中反映比较集中的内容、重点，编写了《重庆市物业管理条例导读》，进行解读和提示，供大家学习讨论参考。此外，我们随时热情、认真接待会员单位对房屋交易、拆迁、住房制度改革、物业管理等政策、业务、信息的咨询，并根据会员要求及时传递所需政策的电子文件和复印件，有效满足会员单位对法规政策寻求支撑的需求。
（二）引导行业发展，积极开展业务技能培训
协会认真履行培训职能，充分利用自身优势组织和举办会员需要而又难以完成的各类针对性强的业务培训，促进从业人员的业务素质和技能的提高和增长。
1、去年10月下旬，《劳动合同法实施条例》颁布后，我们及时举办专题讲座，邀请市劳动局政策法规处副处长为大家授课讲解，并解答学员在贯彻执行劳动合同法中的疑难问题，为会员单位正确贯彻执行《劳动合同法》起到积极推动作用。
2、物业项目的前期管理服务中，往往因物业项目交接不清或者种种原因导致责任界定不明确，使业主的利益受到伤害，很多时候物业服务企业代人受过。同时，管理好物业的公共设施设备，关系到业主的资产保值增值，为了帮助物业企业更好地把握项目交接和设备设施管理知识，今年2月协会举办了专题讲座，特邀重庆市房地产培训中心授课员皇冠东和物管公司设备管理负责人为大家讲课，专业知识结合实际工作案例的解析，大家很受启发。
3、为加强物业管理安全工作，提高物业管理人员的安全技术水平和业务素质，有效预防和减少物管区域安全事故的发生，确保住用户生命财产安全，建立“平安渝中”和 “宜居渝中”，协会两次与区房地局联合举办物业消防安全和物业管理安全业务培训。
一是今年4月下旬，邀请市建筑防火委员会副主任、市消防协会常务理事、市消防总队教导大队资深教员李志贵授课。李老师针对物业消防管理的工作实际，结合大量的案例，就房屋现代消防基本知识、消防自动报警控制系统、消防防灾系统、消防灭火系统和消防记录系统等作了深入浅出的讲解，并对建筑防火防烟如何分区、楼宇和物业小区消防供电配置、现代消防设施分类、灭火系统、消防报警装置的种类及工作原理，以及消防系统的维修保养等知识进行了重点的阐述。
二是今年6月初，邀请市物管行业资深人士华宇物管公司副总经理授课，主要讲解物管安全工作的管理、组织、实施的相关职责、制度、措施等，并结合工作实际，用大量生动丰富的案例，剖析了设备、设施、房屋管理（维护、维修）、公共区域环境（绿化）、员工生产作业、房屋装饰装修、防火防洪、秩序维护等方面存在的安全隐患，提出了防范和规避责任风险的对策等。这两次培训，专业知识强、案例丰富生动、可借鉴经验多，深受大家欢迎。
4、业主是物管行业的衣食父母，业主的拥护和信任是搞好物业管理服务的重要基础，也是企业获得经济效益的重要保证。如何赢得业主的拥护和信任？为此，协会举办专题讲座，聘请业界专家讲授怎样剖析业主心理，了解、满足业主需求，促进互信关系建立和赢得业主拥护和信任的十大方法和技巧。
5、为帮助企业搞好特种设备的管理，协会和区房地局于8月中旬联合举办特种设备管理专题讲座，邀请区质量技术监督局特种设备科杨科长就特种设备电梯的安全、监控、节能等专业知识对管理人员进行培训。
（三）积极开展研讨活动，加强行业交流
一年来，协会搞了两次大的研讨活动。去年10月下旬协会为促进行业交流，推动物业服务工作健康发展，在井口朱氏山庄举办了“渝中区物业服务工作交流研讨会”。大正、半岛、靖立、农信行、深联等物业公司及业成小区业委会等就人力资源管理，员工培训，人性化管理，多种经营开源节流，旧小区（楼盘）改造，企业维权、业主委员会工作等进行了深入的交流和探讨，企业之间相互借鉴、交流、启发，收到了较好的效果。
为迎接《重庆市物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》10月1日正式实施，为加强对这三部法规的学习和理解，协会于7月2—3日在朱氏山庄举办了“学习《重庆市物业管理条例》交流讨论会”。区房地局副局长陈全顺对本次会议非常关心和重视，临时因工作需要变动了参加会议的安排，特委托区房地局物业管理科刘有洲科长参加了会议。
会议采取分散自学和集中交流讨论相结合的方式，参会者会前认真自学并作好交流讨论的发言准备，会上讨论交流发言集中、精练。
会上，半岛、大正、靖立、隆信行、心连心、盛迪亚、庆业、远大等物管企业参会者积极发言，大家结合工作实际交流讨论学习上述法规的体会和存在的问题。大家认为新物管条例具有增幅大、亮点多、可操作性强，政府职能部门分工明确，职能到位的特点。特别是加大了街道（乡镇）基层政府对物管工作的指导、监管，有利于物管纠纷矛盾的协调解决，有利于促进小区物业管理服务和社区建设的密切配合，推动和谐、宜居城市建设。
同时大家也讨论到新条例贯彻中存在一些具体操作问题。如条例规定，因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到大修、更新年限而需要大修、更新的，物业服务企业应承担与其责任相当的费用，这种“责任”由谁来认定等。刘有洲科长发言就条例针对物管企业方面的条款作了引导性的提示和解读，使大家深受启发，认识到新条例在加大维护物管企业权益的同时，也加大了企业的责任，对物业服务提出更高、更规范的要求。大家既有动力也有压力，表示此次研讨会仅是学习三个法规的开始，在实际工作中，要进一步学好法，尽到职，避免责。
为促进会员之间相互交流，协会积极拓展交流平台，今年4月建立QQ群。大家通过这个平台，交流工作、探讨案例、招聘人员、互通信息、资源共享，效果良好，深受欢迎。
（四）主张行业立场，表达行业观点，维护会员权益
协会是会员的娘家，反映会员的呼声和诉求责无旁贷。年初，协会负责人应邀参加了区物价局召开的有区属各行业参加的迎春座谈会。会上，利用难得的机会发言，介绍了我区物业管理的基本情况，宣传物业服务企业在为广大业主营造良好的工作、生活环境，促进和谐社会建设，安排大量下岗人员和农民工，缓解社会就业矛盾等方面作出的积极贡献。同时反映了社会物价综合指数逐年上涨，而物业管理服务收费政府定价10年不变，企业生存发展十分艰难的情况，呼吁政府予以重视，尽快修改完善物业服务收费政策。
同时我们注意到物管企业税负过重问题。我们收集的官方网站公布的资料显示：交通运输、建筑、邮电通讯行业的平均利润达6—15%,实行的营业税率是3%，物管行业的平均利润在3—4%,实行的营业税率是5%。物管行业实际工作中，存在不同程度的专业分包，如法定的消防、电梯维保必须委托专业单位承担，专业安防、专业外墙清洗等都需要委托其他专业公司，税务机关对物管行业是按收入全额征收营业税，不同意将外包服务的支出从物业服务总收入中扣减，因此，物管企业不仅税赋过重，而且还存在重复纳税现象，对此，我们在《渝中房地物管信息》上进行了反映，希望引起相关部门重视。
关于企业反映由辖区派出所出面联系，由保安服务公司开票对物管企业从事安全防范工作人员按100元/人.月（实际运作中可打折或优惠）收取“保安服务费”问题，渝中区相对突出，三年前协会就向有关部门反映过，也向企业提供了国务院、市、区政府相关政策，有的企业凭这些政策据理力争，拒交了该项费用。但该问题并未彻底解决，不少企业碍于和派出所的关系仍在承担这不合理的负担，但又不断向协会反映。据了解现行中交“保安服务费”的形式有两种，一种是由派出所出面交给企业由保安服务公司出具的票据直接收费，一种是由派出所出面交给企业一份《保安组织（归口纳管）协议书》（协议方是物管企业和保安服务公司）企业签字后就交钱，使收费合理化，尽管协议中明确了保安服务公司的义务，但从未履行，只收钱不做事。
2月11日物协借参加市物协组织的与市公安局行管办就“统一物业保安臂、胸章”沟通会，再次反映了该问题，参加会议的市公安局治安大队领导明确表示，他们收到过类似问题的反映，也进行了检查和清理，该项收费没有政策依据，企业可以拒交或向市公安局行管办投诉。为此协会在《渝中房地物管信息》上撰写了《对收取“保安服务费”可以坚决说“不”》。有的企业凭此抵制缴费成功，如半岛、靖立、江州等物管公司一年都可减少该项开支1—2万余元。
（五）继续办好《渝中房地物管信息》
《渝中房地物管信息》（下称《信息》）是反映协会工作的窗口，也是传递政策、信息和企业交流沟通的平台。一年来，共编印《信息》21期。在《信息》中，我们除及时转发相关政策法规外，下工夫广泛收集市内外物管企业的先进经验、典型案例和共性问题的处理措施等，供企业学习借鉴。我们十分重视会员单位的稿件采用，一方面通过这些稿件反映企业情况，展现企业风采，另一方面这些来自身边的经验、做法更受同行会员欢迎。一年来，大正、中海都市、邮政、半岛、毫升、天骄、中房、金海洋、先风、创佳、联大、錾鸿、大宅等物管企业积极给《信息》投稿，特别是大正、中海都市物管企业的稿件数量多、质量高，提供了很多可借鉴的经验，深受同行好评。
在我们的努力下《信息》质量不断提高，《信息》发挥的作用和受会员喜爱的程度也不断提高，普遍反映《信息》既为会员提供了政策支撑，也是企业作为员工业务学习的重要资料。
（六）积极组织“优质服务周”活动
2008年是改革开放30周年，也是市物协成立十周年。为此市物协于2008年11月10至16日开展“优质服务周”活动。渝中区物协积极响应，发动和组织会员单位投入该活动。在活动中，邮政、靖立、豪生、中房、中海都市、创佳、錾鸿、联大、半岛、金海洋、先风等企业都取得了很好的效果。他们有的在小区组织业主观摩消防实战演练、电梯应急救援演练、查看设备设施现场管理；有的为空巢、孤寡、病残等特殊人群免费上门维修服务，打扫清洁；有的免费为业主清洗饮水机，向业主宣传、送发营养保健卫生知识和资料等。通过这一系列活动，让小区业主观摩或亲身体验物业员工的工作，使广大业主进一步了解支持物业管理服务工作，共同促进和谐社区和宜居重庆建设。
协会根据大家报送的活动的记实材料和图片，在《渝中房地物管信息》上制着了《物业优质服务周专刊》。
（七）深入创新服务，不断提高协会凝聚力和影响力
一年来，我们积极拓展服务功能，不断提高服务水平，尽可能满足会员需求的多方位服务。如协助中房物管公司做好参加政府拆迁还房项目喜业花园的前期物业服务投标工作，指导标书制作及现场答辩准备，使该公司投标成功。
应邀参加先风物管公司服务的环球大厦业主大会，协助作好业主在没有建立专项维修资金的情况下，分摊维修费用工作，并宣传有关政策规定。
实富物管公司是商委所属的以为自管房服务为主的企业，但他们为了企业的发展，也积极走向市场参与竞争。应该公司要求，上门协助指导了该公司参加“和美家园”前期物业管理服务投标工作，该公司通过这项工作的开展得到了锻炼，政策和业务得到较大提高。
不少企业反映，物管员工随意离职跳槽频繁，有的不打照呼、不办手续、不结清费用擅自离职，给企业和物业服务工作带来负面影响。为促进物管行业健康发展，遏制物管员工不良行为，减少企业用工风险，协会应会员单位要求，在企业的支持下建立了物管员工不良信息资料库，供企业用工查询。该项工作开展以来受到会员单位的欢迎和重视，一些企业积极向协会报送有关资料；一些企业将协会开展此项工作的情况向员工传达并组织学习，起到了警示作用；一些企业在用工前查询资料库记录。为更有效地搞好此项工作，协会与江北、沙坪坝、南岸、渝北等区物管协会联系达成共识，共同开展此项工作，相关信息相通，资源共享。
此外，我们还成功代理了“轻轨·上城”和“创汇·首座”两个项目的前期物业服务招投标工作。
随着协会工作不断深入开展，凝聚力、影响力不断增强，与会员单位的关系更加密切，会员单位有问题、有困难都会想到协会，协会也尽其所能给予解答和帮助。如协助会员单位了解单位产权、交易、优惠售房、房屋拆迁规划冻结等情况，以利会员单位工作开展。为会员单位和员工个人提供招聘、用工信息，成功为半岛、豪生等企业推荐急需的中层管理人员。
（八）认真抓好协会先进会员单位、先进工作者及行业先进员工的评比工作
为鼓励先进，树立榜样，促进协会与会员的互动，进一步调动会员单位关心协会发展、支持协会工作，同时为调动房地产物业管理行业员工的工作积极性，提高房地物管行业员工素质，创建物管企业品牌，更好地为广大业主服务，促进物业管理健康发展，协会根据年度工作按排，开展了协会先进会员单位和行业先进员工（班组）的评比工作。经协会第五届第五次理事会第讨论决定评选出先进会员单位18个、先进协会工作者3名、行业先进员工29名、先进班组18个。
一年来，我们积极参与地方法规的制定，积极建政献言。去年底，我们参加了市人大法工委在市人召开的《重庆市物业管理条例（草案）》征求意见会，并在会上发言，提出了有利行业发展的补充修改意见和建议。先后组织部分物管企业会员单位负责人会议，对《重庆市物业管理条例（送市人大审议稿）》征求修订意见，对《重庆市物业管理条例（草案）立法听证会要求的听证的问题广泛征求意见，并根据大家讨论的意见收集整理了7条意见上报市人大法工委。
协会参加了渝中区技术监督局和渝中区房地局联合召开的《商务楼宇物业管理服务标准》征求意见会。
在渝中区政府委托普华永道咨询公司编制《重庆市渝中区总部经济规划及投资促进发展策略开题报告》的工作中，协会受区房地局委托，接待该公司对渝中区物业管理工作情况的调研走访，并介绍有关情况和提供相关资料。
一年来我们积极做好业务主管部门交办的工作。积极配合渝中区房地局党委贯彻落实区委新经济社会组织工委关于做好规模以下，非公有制企业和新社会组织党组织集中组建工作的通知精神，对区属物管行业中非公有制企业党组织建设情况调查摸底。并按要求列表说明非公有制物管企业有无党员、党组织组建时间及归属等情况。为“两新”组织党建工作摸清了情况，有利于推进“两新”组织党建工作的开展。
一年来，我们认真按照协会《章程》规定，定期召开理事会和会员大会；加强协会自身建设，顺利通过了行业主管部门的年度检查和财务审计；完成了文书档案和财务档案的整理归档。同时还接受了区物价局收费清理检查。区物价、区法制办、区经委、区财政、区民政、区工商联合在全区“开展涉及企业收费清理”工作，清理和规范收费的范围包括“在民政部门登记的行业性社团收取的涉及企业的各种收费”。7月16日下午，区物价局价格检查所徐所长等到协会清理检查收费情况，他们查看了协会的财务凭据、账本、协会章程、理事会、会员大会记录及社团法人登记证年审资料等，未发现不规范的行为。
一年来，我们加强与江北、南岸、沙坪坝、渝北等区协会的联系和交流，相互借鉴，取长补短、共同探讨协会工作发展思路。
二、协会第十七年度财务收支情况
（一）经费收入情况
截止2009年8月31日，本年度经费总收入为288953.93元。其中：会费收入103900.00元，提供服务收入32800.00元，会务资料及考察学习收入144942.50元，其他收入7311.43元。
（二）经费支出情况
截止2009年8月31日，本年度经费总支出为275160.11元。其中：业务活动成本支出63173.60元，管理费用（人员经费、办公费等）95065.56元，其他费用（会议、学习考察等）116920.95元。
（三）经费结余情况
截止2009年8月31日，本年度经费收支结余13793.82元。
各位代表：协会新一年度的工作即将开始，在下年度工作中，我们除继续努力搞好协会日常工作外，重点抓好新版《重庆市物业管理条例》及相关配套文件政策的学习、宣传、培训、贯彻。新版物管条例历经5年制定出台，吸取了众多其他城市的经验，内容增幅大，创新亮点多，对物业管理服务提出了很多新的规范和要求，同时为更好地贯彻执行物管条例，相关职能部门正在制定一系列与条例配套的政策文件，包括物业服务收费、专项维修资金管理、物管企业资质管理等办法及业主管理规约、物业服务合同示范文本等。这些新法规政策，要求我们创新地思维，创新地工作，让我们共同努力，在新法规政策指引下，开创物管服务工作新局面，促进房地物管行业健康发展。
同舟共济 共铸辉煌
——先进会员单位代表邮政物业廖吉芬在协会第17次会员代表大会上的发言
各位领导、各位同仁：
大家上午好！
在新中国60华诞来临之际，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《重庆市物业管理条例》即将施行之时，很高兴参加咱们渝中区物业协会第17次会员代表大会并与各位同仁共商行业发展大计，愿与各同仁同舟共济，共铸辉煌！
受大会的委托，让我代表先进集体发言我很荣幸又觉惭愧，因为我知道，在坐的各位都是物业管理行业的老大哥、老前辈，无论管理经验，管理能力，经营实力都令我自愧不如！所以，今天我站在这里是想利用这个难得的机会向多年来关心邮政物业的各位领导、各位同仁表示衷心的感谢，同时也趁此机会汇报一下我公司在渝中区政府主管部门的指导下，在渝中区物业协会的支持、关心下，在各位同仁的全力帮助下，取得的一点成绩，也希望利用这个平台交流，得到启迪。
一、重视加强与渝中区协会和物业同仁的联系，积极参与协会举办各种活动和培训，支持协会的工作
参加协会以来，我公司一直把协会当成自己的娘家，遇到什么问题不能解决的，就找协会帮忙协调、拿主意，有什么问题就向协会请教。组织参加了协会组织的一系列培训活动，通过参加协会举办的设备维护、节能减排、消防安全、政策法规等培训班，大大提高了公司员工的业务能力；通过渝中区物业协会的引荐，我公司分别到龙湖物业公司、靖立物业公司、大正物业公司、半岛物业公司等公司参观学习，并邀请了协会副会长丁静到公司讲物业的设备管理，受益匪浅；积极组织参加了协会组织的出省考察活动，开阔了眼界！通过与同仁的交流，我们受到了很大的启发，查找出了自己的差距，结合企业实际制定了一系列管理办法，通过实施，成效明显。
企业文化是企业的灵魂，企业文化建设是增强企业凝聚力的有效举措。一直以来，我公司十分重视企业文化建设，并把它纳入企业生产经营的一项任务常抓不懈。一是坚持组织开展了各种喜闻乐见的文体活动；与社区、驻地武警、小区居委会一起举办了迎春文艺活动；积极参加了协会组织的庆直辖文艺演出荣获一等奖；组织参加了协会组织的迎奥运演讲比赛分别或一等奖和二等奖；与驻地武警一起同台演出了舞蹈“军之歌”获邮政系统舞蹈比赛二等奖；二是注重对企业自身的宣传，提升企业的形象，积极为协会“简讯”这个交流、宣传平台踊跃投稿，谈经验，说感想，讲感受；还积极参加了协会组织的国庆征文比赛；三是积极组织开展了读书活动、劳动竞赛活动，提高了企业员工的整体素质；四是坚持开展每年一次的消防实战演练活动和应急处理预案的模拟演练活动提高了员工的实战水平；五是坚持不定期的举办培训班，通过培训和考核使员工真正从服务意识、业务技能、法律知识、实战能力方面都有了很大的提高；六是坚持每年开展员工为贫困家庭献爱心活动，让其感到“家”，的温暖。
二、参与协会组织的会员单位参加的座谈会，获得收益
通过参与协会组织的《劳动合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《重庆市物业管理条例》等法律、法规、条例的学习座谈，增强了企业的法律意识和规避风险的能力。更重要的是通过企业间的交流，增强了行业这个团队的向心力！
三、规范企业经营行为，提高服务水平，打造企业品牌
我公司一直以“社会瞩目，同行领先，业主称道，员工自豪”为企业愿景，努力提高管理水平、服务水平，取得了成绩。获得了“诚信企业”称号和邮政企业“先进集体”称号。
回顾过去走过的风雨历程，我们有以下三点感悟：
一是，物业企业的生存和发展离不开政府政策的支持，离不开政府相关主管部门的指导和支持；
二是，物业企业的生存和发展离不开我们协会的关心和支持；
三是，物业行业整体发展，应该建立企业间的合作伙伴关系。
各位领导、各位同仁：我知道我们的成绩还不足挂齿，我们在各方面与你们还有很大的差距，我们将继续向同仁们学习，我相信，有你们的指导、关心和支持，邮政物业一定会迎来美好的明天。
在喜迎祖国60华诞的大喜日子里，在传统的中秋佳节到来之际，我在这里预祝大家：节日快乐，家庭幸福！
谢谢大家！
在平凡的物业服务岗位上，为五个重庆建设做出贡献
——行业先进员工代表中海都市物业冯德森在协会第17次会员代表大会上发言
我是重庆中海都市物业管理有限公司工程部的一名普通的弱电维修员工，感谢公司给我这次机会，能在这里把我自己做的一些平凡而又普通的小事向渝中区物业协会领导作汇报，与同行进行交流和分享：
一、爱企业如家，是物业员工必备的基本素质。
我个人认为，要让员工爱企业如家，企业的企业文化是非常重要的。我是2000年在物业公司工作，我一到公司“业主至上，服务第一”的几个大字就呈现在我的面前。后来在岗前培训的时候才知道，这是我们公司一直始终不渝坚持的服务宗旨。部门领导给我详细而深入地解释这几个字包含的意义，培训了公司一系列的操作流程和服务标准后，我油然起敬。加之领导的平易近人，部门领导的关心照顾，员工与员工之间的互相关怀，让我感觉到这是一支有战斗力的团队。从此在我心目中，认同并下决心跟随这个企业。于是我把公司当成自己的家，公司的事当成自己的事来做。每次为业主服务时，对设施设备进行保养时，我都精心细致地做好每一件事情。这样日复一日，年复一年，后来，领导曾说过这样一句话，来概括我的工作，“认真细致地做好一件小事容易，但要成千上万次把一件小事做好就不容易了”。我想我就是因为这样，才受到公司的肯定的。
二、技术过硬，责任感强是做好物业服务的基础和要求
作为一名合格的维修工，不光要技术过硬，而且还要责任感强。我原是九建的一个做弱电安装工人，也是安装都市广场弱电系统的人员之一，后来工程完工，留在了物业公司，承担起了对消防系统的维修保养任务。因这套消防设备从安装到交付使用的全过程我都是参与人员之一，所以在维修保养中，有一定的基础优势。但重要的是严格遵守公司的维修保养检修制度，认真仔细地发现每一个细节的情况，做好每一次的维修保养工作，尤其是都市广场已有10年之久，消防系统的线路和各种设备的故障随着时间推移而增多。要维持消防系统良好的状态，就要毫不松懈地做好每一次保养检查工作，我感觉肩上担子很重。我在处理每一个故障隐患时，都会寻根问底，查找原因，解决问题，采取措施尽量避免类似情况重复出现。每年公司考核时，消防设备完好率总是在99%以上。消防安全重于泰山！我的工作系着都市广场的每一位业主的生命安全，我随时以这些话警示自己，鞭策着自己。
三、热情服务，深入细致是提升服务品质的关键所在。
在为业主服务时，我总结一是要快，二是要好，三是要细，四是要问。快是要快速到达现场出现在业主的面前为业主解决问题，好是要为业主提供优质的服务，细是要在提供服务的过程中要注意细节，比如美观性、实用性等，问是在安装过程中做好与业主沟通工作，询问业主的特殊要求，和对安装后业主的评价。我就是因为做到这四点，而受到业主的好评。我为业主提供服务最多的是, , , 为业主安装电话。每次接到安装任务，我都会细致地、热情地为每一位业主提供快捷、周到的服务。不仅如此，我还会站到业主的角度考虑每一个细节，不仅将电话为业主安装到户，而且要热情地询问业主安装的位置，是否接分机，分机接几个等等。有些业主室内预埋线没有了，或是要安装分机，还仔细思考怎么接线美观，不影响业主的办公，并且将电线穿管固定，避免业主因不小心碰到电线而带来损失。记得有一次，为了业主室内美观，我接电话线就采取从顶上穿线，顶上穿线人要爬到吊顶内才行。但由于这户顶上空间狭小，人要穿过是相当吃力，其他人和业主都说算了，就走明线。但个子并不是矮小的我，缺执意要穿，最后费了九牛二虎之力终于成功了。业主对我的好评，这使我感觉到我流下的汗水没有白费。
四、继续努力，刻苦学习是认真贯彻科学发展观的必由之路。
我是一名普通共产党员，我深刻认识到自己业务方面还有许多需要学习，因此夯实理论基础、强化业务素质成为我首当其冲的头等大事。在企业文化指导下，在同事们的相互配合下，由于我不懈的努力，被连续8年被评为公司的“优秀员工”，几乎每个季度都被评选为“先进个人”，是受到公司表扬最多的员工之一。但这在我看来，这些都是昨天的成绩，今天、明天又会怎样呢！我还是要继续努力地做好每一件事，做到完成任务走在前，廉洁自律树在前，遇到困难迎在前，好人好事做在前。
以上是我工作的一点心得，如有不妥和不对的地方，请各位领导、各位同行赐教和指正。
发：各会员单位
送：市国土房管局、渝中区委办公室、渝中区政府、渝中区房地产管理局、渝中区民政局、渝中区物价局。 , , 为业主安装电话。每次接到安装任务，我都会细致地、热情地为每一位业主提供快捷、周到的服务。不仅如此，我还会站到业主的角度考虑每一个细节，不仅将电话为业主安装到户，而且要热情地询问业主安装的位置，是否接分机，分机接几个等等。有些业主室内预埋线没有了，或是要安装分机，还仔细思考怎么接线美观，不影响业主的办公，并且将电线穿管固定，避免业主因不小心碰到电线而带来损失。记得有一次，为了业主室内美观，我接电话线就采取从顶上穿线，顶上穿线人要爬到吊顶内才行。但由于这户顶上空间狭小，人要穿过是相当吃力，其他人和业主都说算了，就走明线。但个子并不是矮小的我，缺执意要穿，最后费了九牛二虎之力终于成功了。业主对我的好评，这使我感觉到我流下的汗水没有白费。
四、继续努力，刻苦学习是认真贯彻科学发展观的必由之路。
我是一名普通共产党员，我深刻认识到自己业务方面还有许多需要学习，因此夯实理论基础、强化业务素质成为我首当其冲的头等大事。在企业文化指导下，在同事们的相互配合下，由于我不懈的努力，被连续8年被评为公司的“优秀员工”，几乎每个季度都被评选为“先进个人”，是受到公司表扬最多的员工之一。但这在我看来，这些都是昨天的成绩，今天、明天又会怎样呢！我还是要继续努力地做好每一件事，做到完成任务走在前，廉洁自律树在前，遇到困难迎在前，好人好事做在前。
以上是我工作的一点心得，如有不妥和不对的地方，请各位领导、各位同行赐教和指正。
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