2010年第7期
总第282期
(2010-5-20)
目 录
媒体链接
物业管理无声“两会”
协会工作
协会举办企业员工职业化与执行力知识讲座
企业之声
五千大正员工默哀 悼念玉树遇难同胞/重庆大正物业管理有限公司
春天来了，我们踏青去——业主石柱黄水联谊会纪实/重庆中海都市物业管理有限公司
靖立物业公司开展《责任比能力更重要》读书活动/杨青青
靖立物业开展早迎晚送礼仪服务/重庆靖立物业发展有限责任公司
2010年天骄小故事之四——乐于助人 尽心尽职
箴言二则
物管论坛
浅谈物业管理/朱冀川
物管案例
物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头？
交钥匙能否算交房？
物业管理无声“两会”
通常草根百姓说话管不了什么用，不只是在于他们人微言轻，还因为他们囿于身边柴米油盐，总是站在那山唱那歌，令人觉其眼界狭隘，抱团图利，因此他们的意见就不能上纲上领，形同虚无。那些声威俱备的民意代表力求区别于此，公开场合就高唱和谐，为民请命，顾全大局没有小山头。细细观察，其实他们本质没有多大不同，尽管有些人私下里也占山为王，同行间呲牙咧嘴排斥倾轧，可是内外有别的功力醇厚老到，公众面前大水不犯龙王庙，彼此留足面子。
于是就能看见“两会”代表们虽然振振有词，但凡出了损招却总是剑走偏锋，专攻其他山头。演戏的不谈假唱谈地产，搞公益的不谈诈捐谈教育，教书的不谈抄袭谈体育，发电的不谈涨价谈食品安全；当然还有主持人不谈黑哨谈掏大粪，饭馆老板不谈地沟油谈网吧，官员不谈冤案谈修辞，牙医不谈假药谈物业管理……总之相当一部分人秀足了捍卫国家大义，其实玩的还是隔山打虎隔墙打牛，离自己行业里的那些烂事越远越好，说不定最后戳到自己屁股后面那块疤，大家都难做人。
一般而言这样做比较安全，起码得保住一朝为代表终身为代表。对方的小辫子冷不防给自己揪住那也只是些公认的事实，不能怪哥太手狠。万一正好跟对了形势，出台一个文件，看，是我的提案起效了吧？当时声名鹊起，开个讲坛卖本书，混个盆满钵满。
这个高产出低风险基本包赚不赔的道理被越来越多的代表识破，于是搞怪提案漫天飞，多是扔给下家的木榔头。
如此批评不自我批评的会风，历史并不久远。究其文化根源，还是那些自我批评的人吃了不少苦头，害了自己还连累搭档，完全是损人不利己，亲者痛仇者快，自感是天下最大的不划算。这种历史后患造就的人民代表委身于“部分人民代表”，投鼠忌器，讳疾忌医，甚至有人为图自己一指可伤及他人一身。再说制度设计，“两会”除了国家大同，还有事关行业、阶层利益分配，和谐系于均衡，均衡起于博弈，争与和，才是理性博弈的一对矛盾。所以在势力均衡的前提下果断为自己所代表的群体一争，也是不辜负代表的权利。
话说过来，还有人入戏太深用力过猛砸着了别人的眼窝子，事后激发人家的强烈反弹，相互揭底走光，百姓看得喝彩，原来还有这些猫腻？上面看不过，责罚下来两边各打五十大板，最终百姓受益，民生前进一步。所以“两会”之上，批评不自我批评，同样也能刨出一些真金白银。
也有人挨了榔头却是白捱的。物业管理就顶着满头青肿疙瘩无处伸冤，更妄论批评他人。“两会”代表多来自贵族职业、豪门行业、“长子”企业，一旦挥起大棒找不着物业管理就算万幸的了。但凡起了争执，这样的舆论庭审也经常是在物业管理缺席之下就开庭，有物业管理故意不出庭，也有人故意不送传票。
按照2009年12月25日第二次全国经济普查主要数据公报，虽然没有精确的行业细分难以计算出从业人数，但是可以估算出物业管理人员怎么也比运动员和演员多吧？可是真正对物业管理有利的提案仅仅一条，出自北京黑龙江商会的仅仅具有不足半个物业管理身份的一位代表。物业管理在参政议政的国家最高舞台上，表现空白。
按照2010年3月14日通过的修改选举法决定，“全国人民代表大会和地方各级人民代表大会的代表应当具有广泛的代表性，应当有适当数量的基层代表，特别是工人、农民和知识分子代表”。那么，为了在2011年的“两会”及其代表的国家和地方参政议政事务中发出物业管理应有的声音，政府和物业管理人员，应该做些什么呢？
文/严实（原载于《现代物业》上旬刊2010年4期总第147期）
协会举办企业员工职业化与执行力知识讲座
执行力是管理者与员工职业化素质的重要内容，许多企业虽然有好的策略，却因缺少执行力，最终导致失败，很重要的原因就是企业人力资源普遍存在的问题——管理者和员工的职业化素质不高，企业缺乏执行力。
为了提高企业管理水平，提高企业员工的职业化素质，打造执行力，2010年5月19日下午，协会特邀天骄物业公司总经办主任曹金星在渝中区房屋管理局礼堂讲课，主讲内容：一是任务与结果：任务与结果的区别，结果是什么，身边的任务与结果，做好结果的三大原则和方法；二是4R制度执行力：为什么要推行4R，4R是什么（结果、一对一责任、过程检查、即时激励），4R的操作。有50余企业主管以上人士参加了听课，授课生动，富有互动性，效果良好。
协会秘书处
五千大正员工默哀 悼念玉树遇难同胞
2010年4月21日为哀悼青海玉树地震遇难同胞的全国哀悼日。为表达全国各族人民对青海玉树地震遇难同胞的深切哀悼，大正物业积极响应国务院号召，表达大正人对青海玉树地震受灾人民的哀思之情，于20日下发了“关于举行哀悼日活动的通知”。“通知”要求各分公司、各项目做好与甲方的沟通，在有国旗、司旗、校旗等的项目当日下半旗致哀，停止一切公共娱乐活动和祝贺活动。各项目员工于上午10时集体在项目进行默哀，悼念遇难同胞。
4月21日上午10时，在上清寺环球广场19楼的重庆大正物业管理有限公司总部，在大正物业所管理服务的项目（地方）：大学城、机关大楼、住宅小区、闹市中的商务楼宇、工厂等，数千名大正物业员工都胸戴百花，整齐列队，庄重肃穆，集体沉痛默哀三分钟，与全国人民一道，深切悼念玉树地震遇难同胞。
重庆大正物业管理有限公司供稿
二〇一〇年五月十九日
春天来了，我们踏青去
——业主石柱黄水联谊会纪实
2010年4月16日，伴着春风，怀着喜悦的心情，一年一度的都市广场业主代表春游活动又一次拉开了序幕。本次活动物业公司委托假日旅行社承办，共有40个单位，71个业主代表参加，由公司副总经理陈儒建带队。
一路上，我们和业主说着、笑着、唱着、玩着，经过近5个小时的车程，来到了中国黄连之乡---黄水。第一天，我们参观了因河水碧绿，犹如晶莹透明的碧玉，河边一片绿油油的水草而得名的“天然画廊”—油草河，业主们在自然的景观中，呼吸着清新的空气、放松心情。在油草河景区中我们看到了国家一级保护植物---水杉。整个水杉林沐浴在阳光中，显得格外美丽。
晚上，在黄水宾馆的会议室我们精心组织了一场别开生面的业主联欢会，业主们欢聚一堂，各凭本事，尽显才艺。整个活动以业主表演为主，经过评委打分评出一、二、三等奖，中间穿插游戏和抽奖。经过2个小时的活动，业主们各有所获，开心不已，几乎忘记了旅途的疲惫。
第二天，我们来到了喀斯特地质地貌大观园---千野草场。欣赏美丽的草场风光、万亩石芽、万亩火棘、森林天井、绿色屏障等奇特风景，与牛羊作伴，与大自然同乐。
整个活动，促进了物业公司和业主、业主和业主之间的沟通。大多数业主对物业公司的辛勤付出表示了肯定和感谢，也为我们物业公司和一些对我们服务工作不理解的业主提供了一个较好的交流平台，通过我们彼此的沟通，让他们对我们的工作有了新的认识和理解，业主之间也有了新的了解，达到了预期目的。
重庆中海都市物业管理有限公司供稿
靖立物业公司开展《责任比能力更重要》
读书活动
为了加强公司员工的素质教育，提高员工的社会责任感和工作责任感，更好地完成公司的各项任务，靖立物业公司年初以来，开展了学习《责任比能力更重要》一书的读书活动。在整个读书活动中，公司领导重视，精心组织，全体员工参与了学习。
公司要求各物管处、职能部门的负责人高度重视这次学习活动，带头学习，并深刻领会其精神。同时，利用好各种时间，如班前班后会等，组织各岗位员工学习，确保学习取得实效。
通过学习，公司大部分员工都能认识到“为企业工作就是为自己工作，对工作负责就是对自己负责”、“责任高于一切，责任比能力更重要”的理念。现在，公司上下在工作上比贡献，待遇上不计较个人得失已成风尚。
重庆市靖立物业发展有限责任公司 杨青青
靖立物业开展早迎晚送礼仪服务
为了进一步贴近业主,不断拉近与业主之间的距离。从2009年5月开始，公司在未来国际和纽约●纽约开展了早迎晚送礼仪服务，即早上8:30分，全体工作人员在大厅列队迎接业主和客人；下午6:30分，全体工作人员在大厅列队送走业主和客人。
早迎晚送，一般是在酒店服务活动中最基本的形式和重要环节，是表达服务者热情、体现礼貌素养的一种表现形式。为此,公司采取了借鉴方式，组织员工培训，学习酒店礼仪服务程序。通过培训，使员工懂得了早迎晚送，是服务人员的素养和社会观的外在表现，也是企业形象的具体体现。尤其是早迎，是给业主和客人留下良好第一印象的重要环节，增加了与业主近距离接触的机会，有利于使服务对象对物业企业产生良好的印象，同时拉近了物业企业与服务对象的距离，从而形成靖立物业服务的特色。
经过近一年的实践，未来国际和纽约●纽约开展的早迎晚送礼仪服务，收到了良好的效果，许多问题在这早迎晚送与业主近距离接触中得到了解决。同时，此种形式受到了业主和客人的普遍赞许，他们说，物业服务企业开展的礼仪服务，让我们体会到的是尊重和尊贵，这不仅反映出靖立物业员工的素质，而且折射出靖立物业企业文化的水平和经营管理理念的提升。
重庆靖立物业发展有限责任公司 管理部
2010年天骄小故事之四
——乐于助人 尽心尽职
2010年1月27日13：00左右，天骄城物管处接待了一位情绪有些激动的业主，她是3-13-3业主的母亲。阿姨说要找工程部的师傅，可她却不知道师傅的名字，只是一遍又一遍地描述师傅的外貌和特征。客户中心的工作人员仔细询问后，才明白了其中的原因。
去年11月间，阿姨来接房的时候，工程部周显隆师傅的热情接待给阿姨留下了深刻的印象，在验房时，周师傅告诉阿姨一些房屋装修时的注意事项，对于没有任何装修经验的她来说，这些意见非常宝贵。
装修期间，阿姨遇到了一件很无奈的事情。装修工人在卫生间安装蹲便器的时候，卫生间的回填高度超过了卫生间外的高度。在阿姨的询问下，装修工人说出了其中的原因：蹲便器购买的型号不对，导致出现现在的状况，可装修工人并没有及时告诉阿姨这一情况，就继续施工。在阿姨与装修工人发生争执的时候，恰好被装修巡查的李天祥师傅遇见，在了解情况后，李师傅站在公正公平的立场，要求装修工人进行整改，同时还严厉批评了装修工人，当业主购买的装修材料不符合正常装修要求的时候，不能盲目继续施工，应该告知业主，及时更换就可避免这样的状况发生。通过李师傅现场讲解后，装修工人认识到自己的错误，当即给业主道歉，让业主尽快更换蹲便器，重新整改。在得到了满意的解决办法后，阿姨主动询问师傅的姓名，“我是工程部的员工，这是我们应该做的。”一句话，让阿姨万分感动。
今天，阿姨还带来了一面锦旗“乐于助人，尽心尽职”，她说这是她成为天骄城业主以来，对物管处最真实的感受。她说，这个冬天特别温暖，因为这里就像家一样舒适。
重庆天骄物业管理服务有限公司供稿
箴言二则
员工箴言
承担自己该承担的责任，全心全意地努力工作，对自己而言，更多的不是压力，而是一种快乐和幸福。
“求真务实，服务业主”，以我们的“细致入微”的工作和热情周到的服务，赢得业主的称赞。
将平凡的工作做上一百遍、一千遍，就成了不平凡。
重庆市靖立物业发展有限责任公司提供
企业箴言
嘴巴甜一点，脑盘活一点，行动快一点，做事多一点，效率高一点，
理由少一点，抱怨少一点，脾气小一点，说话轻一点，微笑露一点。
本职的事情，认真去做；复杂的事情，细心去做；
不懂的事情，学着去做；麻烦的事情，耐心去做；
今天的事情，马上去做；明天的事情，准备去做；
别人的事情，帮忙去做；自己的事情，抽空去做。
重庆深联物业管理有限公司提供
浅谈物业管理
和谐物管像是一个“圆圈”，以“和谐”为“圆心”，由开发商、物业服务企业、业主为“半径”，画出的一个“同心圆”。一个城市的和谐、离不开“家园”的和谐，身在这个“同心圆”中的每一方，都有责任和义务，为“和谐物管”的构建出一份力，尽一份心。
2010年的日历已经翻开，以“和谐共建”为主旋律，我市物业管理行业将全力出击，为建设重庆成为宜居城市的“添砖加瓦”。
首先，社会对物业管理定位的错位，造成物业管理价值无法实现
物业管理企业是独立的法人，它通过向业主提供服务获取回报而达到企业赢利的目的，这本是理所当然的。但现在社会上无论是房地产公司还是社会民众，甚至一些政府官员，都把物业管理当成了房地产公司理所当然的“售后服务”部门。大家知道，从消费的角度来说，售后服务，尤其是因质量问题导致的售后返修，本是出售方的一种责任与义务，它是不能以赢利为目的的，而物业管理企业却必须通过自己的服务达到赢利的目的，否则企业将无法生存。这个认识上的错位，导致很多业主把很多本不应由物业公司担负的责任无辜地压在了物业管理企业身上，但却没有就这方面予以相应的报酬，导致很多物业公司在无权、无钱去解决这些问题的情况下却无端地承担了大量责任与工作，同时，又让很多房地产企业推御掉了本属于自己的“售后服务”。根据统计，新入住3年内的住宅小区，物业管理企业35%以上的精力用于为业主协调解决返修、质量投诉等方面的事宜，而只有约65%左右的精力用于正常的日常物业管理，这相当于物业公司用35%以上的人力成本来解决地产公司的“售后服务”问题，而这一部分几乎完全是免费的。这些售后的问题，不但直接大大增加了物业管理企业的负担，也直接导致了广大业主与物业公司之间的矛盾，更直接影响了正常物业管理费的回收，导致物业管理企业所付出的劳动价值无法得到应有的体现，使物业管理企业陷入经营困境。
其次，服务标准量化规范的不足，使得业主期待的服务水平和收费标准出现偏差，导致期望值、服务标准和收费标准的混乱。
尽管作为业主谁都不希望把自己分成一个三六九等，但不同的服务标需要不同的成本支出，因而收费标准的高低也客观地要求服务标准必须有所不同。虽然各地政府职能部门也出台了一些物业管理等级标准，但由于没有形成统一的行业规范，不具备强制性，而且在非物业管理行业中的宣传不够，很多老百姓并没有形成象酒店一样不同星级不同服务水平的认识，因此往往不管交费标准是多少要求都一个样，这样给低收费的一些物业项目带来了很大的压力，也容易引发业主与物业公司相互间的不信任。
第三，物业管理费收费率低，导致物业企业入不敷出。
目前在内地，物业管理费的收费率往往只有百分之八十多，而多数物业管理企业在进行管理成本测算时，如果以低收费率来作为测算依据，这样往往导致测算的费用不合理。而实际管理过程中却往往入不敷出。
总之，在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、“老框框”，不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。一项事业唯有所有参与者锐意进取，不断创新，才能充满生机和活力，不断蓬勃发展。我国物业管理业虽己走过了风风雨雨近二十年，物业管理市场也已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将困难重重。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。我相信，在政府、业主、开发商的引导、配合下，在管理者不断创新，积极探索下，我国的物业管理将不断地发展和完善。
重庆市靖立物业发展有限责任公司邹容广场物管处:朱冀川
物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头？
电梯费标准过高业主拒交，物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点，法官宣布休庭——
物业公司向法院起诉欠费业主，须经业委会同意？今年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时，业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由，这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭，至今还没有再次开庭。那么，该理由能否成立？在业内有多大的影响力呢？记者进行了采访。
[事情原委]
“物业条例”第67条首次提起引人关注。
该案的当事人曹女士告诉记者，一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。
同样依据“发改委196号文件”，物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费，而根据业委会的计算，业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。
同样的标准，为何计算出的数字却如此悬殊呢？发改委工作人员告诉曹女士，业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。
李律师认为，根据《物业管理条例》第67条——违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
简单地说，就是物业公司要起诉欠费业主，必须经业委会同意。基于此，李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。
[专家看点]
业委会督促=点头？
业委会有这种权利?
李劲松律师告诉记者，对条例第67条这样理解有两个原因：
一是《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。
二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。
中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉记者，物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的，而不是业委会与物业公司签订的，业委会没有法律主体资格和地位，其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，业委会只起督促、协调作用，而不是“批准”、“点头”，这是两个概念，不能画等号。
对此，舒可心（朝阳园小区业委会原主任）持肯定态度，认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的，业委会只是业主大会的代表，最终签订合同的仍是每个业主。
市物业管理协会张秘书长也认为，业委会只是起一个协调、沟通的作用，而不是须经业委会同意，物业公司才能起诉欠费业主。
业主欠交物业费到底欠了谁的钱？
舒可心告诉记者，要想明白物业公司是否有权告业主，首先应弄清楚，业主欠费，到底是欠谁的费？
根据条例，业主交纳物业费是依据业主规约向其他业主承诺的交费义务，而不是向物业公司承诺的交费义务，物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务，处于受托人地位，而不是欠费业主的“债权人”。
所以，即使物业公司起诉，也是履行受托人义务，代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。
市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示，对第67条规定的理解，可分两种情况来对待：
一种情况是，物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的，如有业主欠交物业费等费用，应由物业公司先给业委会发函，由业委会履行督促义务，如果业主逾期仍不交费，物业公司则可起诉业主。
另一种情况是，物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱，只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下，如果业主不交纳物业费，物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主，因为物业公司已经代业委会履行了督促义务，就不用业委会另行督促了。
[面对现状]
没有业委会业主欠费，物业只能起诉开发商？
今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表，向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。
其中，罗益锋提到，在其调查的过程中，大部分小区没有业委会，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。
那么，如果这些没有业委会的小区业主，用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务，物业公司能否直接起诉欠费业主呢？
李律师认为，如果未成立业委会，应先成立业委会。如果在业委会成立之前，物业公司要起诉，也只能起诉开发商，而不能直接告业主。
这是因为，此时的物业公司是由开发商请来的，而业主在入住时，只是与开发商签订了有关物业服务的协议，相当于开发商取代了业委会的作用。所以，物业公司只能以开发商为被告，再由开发商来起诉业主。
刘俊海教授对此则持有异议。他认为，根据《物业管理条例》规定，前期的物业公司是在业主入住前，由开发商选定，但业主入住后，物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的，而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。
[实际影响]
业委会督促交费，到底对谁有利？
相对于以往欠费业主屡诉屡败的情况，《物业管理条例》第67条的提起，是否能真正、有效地保护业主的权益？是否能促进业委会的成立？
前些天，新华联家园十余户业主因欠物业费被物业公司推上被告席。近日，记者随机采访了两位因欠物业费而被起诉的业主，他们都表示此前并不知道第67条的规定，但会保留用此条规定抗辩物业的权利。
而舒可心却表示，业委会“督促”业主交费，看起来是保护业主利益，实际是保护了物业公司的利益。也就是说，当小区个别或部分业主欠费影响了小区整体的物业管理，如果物业公司没有起诉欠费业主，就很有可能因服务不到位或履行合同不当而被业委会告上法庭。这时，物业公司就可以以业委会没有履行督促交费的义务而进行抗辩。而根据“谁主张谁举证”的原则，业委会要想证明自己已经履行了督促义务则是很难的，举证不能的不利后果也只能由业委会来承担，也就是最终由业主承担。
[最新进展]
打算组成合议庭何时再审还未定。
本案的主审法官张法官告诉记者，根据《最高人民法院〈关于适用简易程序审理民事案件〉的若干规定》第3条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。因考虑到世纪城的业主较多，牵涉的业主利益较大，而当事人对案件审理的程序又持有异议，为慎重起见，法官当庭宣布休庭。
而对于律师提出的“根据条例第67条规定，经业委会督促是物业公司起诉业主的前置程序”这一说法，张法官则认为不当，因为前置程序通常是由诉讼法或相关司法解释进行规定的，而作为一个条例——《物业管理条例》是无权规定前置程序的。
“目前，法院已打算组成合议庭适用普通程序审理本案，但如何组成、何时再开庭还没有定”。
世纪城很多业主可能还不知道，这场官司引发的对“物业条例”第67条的争议。
摘自物业管理信息网
交钥匙能否算交房？
交房，是履行商品房买卖合同的关键环节。然而，出于种种原因，交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。
一个常识，购房者理应牢记：拿到所购房屋的门钥匙，并不意味着万事大吉。
【案例】一年前，刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。当时，房屋交接完毕后，刘女士欣然领取了新房钥匙。然而，此后的一年里，她却被这套新房折腾得心烦意乱。
原来，自从交房至今，刘女士一直没有拿到所购房屋的产权证。这可给她造成了不小的损失：今年年初，刘女士本想趁房价飞涨时把房屋出售套现，小赚一把。但由于自己尚未拿到房屋产权证，售房无疑成了一句空话。时隔半年，楼市形势变化，刘女士转而打算将房子挂牌出租，希望一段时间内能够实现“以租养贷”，减轻自己和家人的房贷负担。然而，面对好几个已经“相中”房子的租客，刘女士却拿不出房产证来证明自己的业主身份。刘女士出租房屋的努力，又一次次无奈地告吹了。
忍无可忍，刘女士多次找开发商交涉。她认为，开发商迟迟办不出房产证是一种违约行为。而且，这种违约之举已给自己和家人造成了很大的财产收益损失。这个损失，理应由开发商来“埋单”。面对怒气冲冲的刘女士，开发商却态度强硬：房子的钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？而如果房子已经算交付完毕了，那么根据双方在房屋买卖合同中的约定，我开发商就不存在所谓的违约问题，也没有义务承担任何赔偿责任。
开发商的一番话，把刘女士给弄糊涂了：按照当时双方的约定，开发商只要依约交房就不属于违约。而一年前，开发商已在合同规定的时间内把新房钥匙交到了自己手中。至于开发商必须在多少天之内办出房产证，合同中确实未作具体约定。
交钥匙到底算不算已依约交房？刘女士因拿不到房产证而受到的损失，究竟该由谁“埋单”？
【说法】解放周末：刘女士的困惑，恐怕不是仅此一家。生活中，许多购房者都有这样的疑问：何谓交房？商品房买卖中，房屋出售方交付房门钥匙的行为，究竟算不算交房？
杨建军（李国机律师事务所律师）：交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。
所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房。
解放周末：对于房屋出售方办理并交付房产证的时间，如果购房者与开发商之间未作约定，购房者该怎么办？
杨建军：根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。
解放周末：这样说来，开发商向购房的刘女士交付房门钥匙后，一年内仍未能办理并交付有关房屋的房产证，其行为已经构成违约？
杨建军：是的。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样做，购房者能更有效地保护自身的合法权益。
【提醒】近年来，商品房买卖过程中，交房环节可谓纠纷频发。问题主要集中在以下几方面：小区环境、配套不完善；售楼广告中的“美丽承诺”无踪迹；公摊面积模糊；无故增大容积率；墙体裂缝，地板不平；四通不通，屋顶和水管漏水；质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等。此外，在二手房买卖中，出售方出于种种原因拖延户口迁移时间致使购房者户口无法迁入的问题，也不在少数。
为此，购房者在与开发商交接房屋时，不可匆匆在房屋交接书上签字落款，而应多长个心眼儿，仔细对照购房合同查验房屋及相关的配套设备、设施。如果开发商未按约定条件交付房屋，购房者则可以根据《合同法》采取单个的或集体行动，向开发商送达解除购房合同并要求开发商承担违约责任的通知书。在通知书送达给开发商之后，业主也可以单个地或采取集团诉讼的方式请求法院确认购房合同是否已经解除，以及合同解除后开发商应承担的违约责任。
【链接】
1、交房过程中出卖人有哪些义务？
答：（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时按约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。
2、购房者购买预售商品房后，在实际使用前有什么权利？
答：（1）要求卖方按预售合同的约定按时交付房屋；（2）要求卖方交付的房屋质量必须符合国家强制规定标准和合同约定的标准；（3）要求卖方交付的房屋的配套设施和物业管理必须符合国家有关规定和合同约定；（4）要求卖方在房屋竣工后尽快办理房屋产权登记手续和房屋产权变更登记手续；（5）卖方交付的房屋质量、数量等不符合合同约定的，有权解除合同，并要求卖方承担违约责任。
3、出卖人交付不合格的房屋，买受人可采取哪些措施？
答：（1）请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。
（2）解除房屋买卖合同。
（3）要求出卖人承担违约金及损害赔偿责任。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
摘自《解放日报》
发：各会员单位
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渝中区民政局、渝中区物价局。 |
